Wer Wohneigentum besitzt und selber darin lebt, muss einen Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern. Die Höhe des Eigenmietwerts sollte nicht in jedem Fall als gegeben betrachtet werden. Diesem «Ertrag» gegenüber stehen Aufwendungen, die aufgrund des Immobilien-Eigentums angefallen sind. Je nach Art der Ausgaben ergibt sich eine Vielzahl an steuerlichen Optimierungspunkten. Nebst den bekannten Liegenschaftsunterhaltskosten werden Energiesparmassnahmen privilegiert behandelt. Des Weiteren kann eine längerfristige Steuerplanung ebenfalls zu einer Reduzierung des zu zahlenden Steuerbetrages führen.

Zur Gleichstellung von Grundeigentümern gegenüber Mietern von Immobilien haben Erstere einen «fiktiven Ertrag» aus unbeweglichem Vermögen zu versteuern. Aufgrund der Belastung von diesem sogenannten Eigenmietwert ist der Eigentümer der selbstgenutzten Liegenschaft dazu berechtigt, gewisse Ausgaben geltend zu machen.

Diese Abzugsberechtigung, in Form von bspw. Schuldzinsen für Hypotheken oder Liegenschaftsunterhaltskosten, kann je nach Planung und Ausführung steuerliche Vorteile für die Eigentümer mit sich bringen. Im Einzelfall bietet auch der Eigenmietwert Anpassungsmöglichkeiten. Als Ausgangslage wird angenommen, dass die vom Eigentümerelbstgenutzte Liegenschaft auch in dessen Privatvermögen, demnach in der privaten Steuererklärung, deklariert wird. Im Bereich der selbstbewohnten Liegenschaften macht diese Halteform grundsätzlich am meisten Sinn, da die tiefen Eigenmietwerte im Vergleich zu Marktmieten steuerlich vorteilhafter sind.

Der Eigenmietwert als «fiktiver Ertrag» und dessen Optimierungspotenzial

Die Höhe des Eigenmietwerts wird durch eine amtliche Schätzung festgelegt und stellt steuerbares Einkommen dar. Es empfiehlt sich, diesen Wert bzw. das zur Festlegung verwendete Protokoll innert der geltenden Frist zu überprüfen und gegebenenfalls Einsprache zu erheben.

Zur Berechnung des zu versteuernden Mietwerts ist in der Steuererklärung vom Kanton St. Gallen ein 30 % – Abzug vom Eigenmietwert vorgesehen. Diese Kürzung kann aber nur für die am Wohnort selbstbewohnte Liegenschaft eingefordert werden. Als Beispiel profitiert eine Zweitwohnung nicht von dieser Regelung. Auf Ebene der direkten Bundessteuern gibt es zudem weiteres Optimierungspotenzial in Form eines Unternutzungsabzugs. Neu wird dieser auch im Kanton St. Gallen möglich sein. Die Berechnung des Eigenmietwerts erfolgt unter anderem auf Basis der tatsächlichen Nutzung der Liegenschaft. Aus diesem Grund kann der Steuerpflichtige Anspruch auf eine Reduktion des Eigenmietwerts erheben, sofern einzelne Wohnräume tatsächlich nicht mehr genutzt werden.

Dieser Umstand kann z.B. auftreten, wenn die Kinder ausgezogen sind oder ein Ehegatte verstorben ist. Die glaubhafte Darlegung einer Unternutzung ist Sache des Steuerpflichtigen, wobei eine Absegnung des Antrags schliesslich Ermessenssache der zuständigen Steuerbehörde ist. Ausserdem können je nach Kanton noch zusätzliche Regelwerke gelten.

Liegenschaftsunterhaltskosten

Anstelle eines Pauschalabzugs (20 % vom Eigenmietwert oder 20 % des Bruttomietertrages ohne Nebenkosten) können die tatsächlich angefallenen Kosten geltend gemacht werden. Der Pauschalabzug ist begrenzt auf Grundstücke des Privatvermögens, die vorwiegend Wohnzwecken dienen. Zum Abzug berechtigte Liegenschaftsunterhaltskosten beinhalten sämtliche Aufwendungen, die in gewissen Zeitabständen wiederkehren und bereits Bestehendes im bisherigen Zustand erhalten oder ersetzen, und die notwendig sind für die Erhaltung der liegenschaftlichen Werte. Konkret sind diese zu unterteilen in:

  • Instandhaltungskosten: laufende Reparatur- und Unterhaltskosten, z.B. Reparaturen an bauseitigen Einrichtungsgegenständen wie Heizung und Rollläden, Maler- und Tapeziererarbeiten, etc.
  • Instandstellungskosten: unregelmässig anfallende Aufwendungen wie Renovationsarbeiten, z. B. Dach- und Fassadensanierung, Entfeuchtungen, etc.
  • Ersatzbeschaffungen: Ersatz von Gebäudebestandteilen oder Gegenständen der baulichen Grundausstattung, z.B. Kamin- und Heizungsanlage, Waschmaschine, Tumbler, bauseitige Kücheneinrichtung, etc.
  • Einlagen in den Reparatur- und Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümergemeinschaften: sofern damit nur Unterhaltskosten für die Gemeinschaftsanlagen bestritten werden und sie dem Steuerpflichtigen unwiderruflich entzogen sind.
  • Betriebskosten: Auslagen, die unabhängig von der Nutzung anfallen und sich allein aus dem Besitz ergeben, z.B. Sach- und Haftpflichtversicherungen, Grundsteuern und Unterhaltsperimeter, Verwaltungskosten, etc.

Für die Liegenschaft sind diese Aufwände zusammengefasst als werterhaltend zu bezeichnen. Ganz im Gegensatz zu den wertvermehrenden Kosten, die in der Steuererklärung nicht abzugsberechtigt sind. Beispiele dazu wären der Bau eines Wintergartens oder eines Swimmingpools. Bei grösseren Renovationen kann jedoch auch dieser Punkt Ermessenssache sein und ist gegebenenfalls im Vorhinein abzuklären.

Bei Neubauten und kompletten «Aushöhlungen» von Altliegenschaften werden die Ausgaben als Anlagekosten betrachtet und sind in diesem Fall nicht abzugsberechtigt.

Energiesparmassnahmen geniessen einen Ausnahmestatus

Im Gegensatz zu den übrigen Aufwendungen sind Investitionen im Bereich von Energiesparen und Umweltschutz auch dann abzugsfähig, wenn es sich um eine wertvermehrende Investition handelt.

Als Anhaltspunkt, um herauszufinden, ob eine Liegenschaft nicht mehr als Neubau betrachtet wird, dient eine Frist von zwei Jahren zwischen der Neubauerstellung und Umsetzung einer Energiesparmassnahme. Einige mögliche Beispiele von Massnahmen:

  • Verbesserung der Isolation
  • Massnahmen zur Verminderung des Energieverlustes der haustechnischen Anlagen
  • Anpassung der Anlagen für den Anschluss an die Fernwärmeversorgung
  • Massnahmen zur Rückgewinnung von Wärme
  • Wärmeerzeugungsanlagen mit erneuerbaren Energiequellen
  • Energietechnische Analysen und Energiekonzepte
  • Ersatz von Haushaltsgeräten mit grossem Stromverbrauch

Bund, Kanton oder Gemeinden vergeben teilweise Subventionen und Fördergelder für Investitionen in diesem Bereich. Steuerabzüge sind um die erhaltenen Beträge zu kürzen.

Sanierungskosten kurz nach Gebäudeerstellung

Wenn kurz nach Fertigstellung eines Gebäudes gravierende Mängel auftreten, so sind daraus resultierende Sanierungskosten nicht abziehbar.

Steuerplanung bringt Vorteile

Wie fast immer im Steuerrecht, gelten auch im Bereich der Liegenschaften kantonale Unterschiede. Falls sich die Immobilie nicht im gleichen Kanton wie der Wohnort des Eigentümers be- findet, ist das Steuerrecht am Standort der Liegenschaft massgebend. Zum Abschluss ist die Wichtigkeit einer sorgfältigen Planung in Bezug auf Renovations- bzw. Unterhaltsarbeiten zu erwähnen. Für die Zuordnung von Aufwendungen in die entsprechende Steuerperiode ist im Kanton St. Gallen das Rechnungsdatum entscheidend. Um steuerliche Vorteile zu erlangen, empfiehlt es sich in den meisten Fällen, grössere Liegenschaftsaufwände auf mehrere Steuerperioden zu verteilen. Auch die Wahl des Pauschalabzugs kann, je nach Ausgangslage, Sinn machen. Im Optimalfall wird mit den Abzügen die Progression innerhalb der Einkommenssteuer gebrochen. Zu vermeiden gilt es, dass das steuerbare Einkommen unter null fällt, denn bei natürlichen Personen können negative steuerbare Einkommen nicht mit positiven steuerbaren Einkommen in den Folgejahren verrechnet werden. Da aber jeder Fall einzigartig ist, sollte das Vorgehen individuell und bestenfalls in Zusammenarbeit mit einem Experten erörtert werden.

Dieser Artikel wurde im Newsletter Ausgabe 1, 2016 der Clientis Beratungszentrum veröffentlicht.