Es kommen hauptsächlich die Halteform im Privatvermögen, als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler oder eine Kapitalgesellschaft infrage.
Halteform im Privatvermögen
Die Anlagestrategien «Halten» und «Vererben» sprechen für die Halteform im Privatvermögen. Auch selbstbewohnte Liegenschaften werden mit Vorteil im Privatvermögen gehalten, da die tiefen Eigenmietwerte im Vergleich zu Marktmieten steuerlich vorteilhafter sind (30% Abzug des Eigenmietwerts).
Vorteile
- Es entstehen weder zusätzlicher Verwaltungsaufwand noch Gründungskosten.
- Beim Verkauf einer Liegenschaft fallen nebst der Grundstückgewinnsteuer keine direkten Bundessteuern und keine AHV-Abgaben an.
- Die Grundstückgewinnsteuer nimmt mit zunehmender Haltedauer ab. Im weiteren können steueraufschiebende Tatbestände geltend gemacht werden (z.B. Erbschaft in direkter Linie/Ersatzinvestition).
- Durch geschicktes Planen von Grossrenovationen können Steuern massiv gesenkt werden.
- Im Erbschaftsfall können die Erben die Liegenschaft ohne Steuerfolgen erhalten.
Nachteile
- Der Verkauf von Liegenschaften und Stockwerkeigentumseinheiten kann eine Qualifikation als gewerbsmässiger Immobilienhändler auslösen.
- Verluste können nicht vorgetragen werden, daher müssen insbesondere Umbauten gut geplant werden.
- Abschreibungen und Rückstellungen sind nicht zulässig.
Halteform Gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler
Die Kriterien wie z.B. Häufigkeit von Immobilientransaktionen, kurze Haltedauer, Neuanlage des Verkaufserlöses lösen die steuerliche Qualifikation zum gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler aus. Je nach Auslegung wird die Liegenschaft dem Anlagevermögen (Kapitalanlageliegeschaften) oder dem Umlaufvermögen (Handelsware) angerechnet. Wird die Liegenschaft dem Umlaufvermögen angerechnet, sind keine Abschreibungen auf der Liegenschaft möglich.
Vorteile
- Ein Verlustvortrag und eine steuerliche Verrechnung mit zukünftigen Gewinnen ist im Unterschied zum Privatvermögen möglich.
Nachteile
- Sozialabgaben auf dem steuerbaren Einkommen/Gewinn.
- Staats- und Gemeindesteuern sowie direkte Bundessteuern mit progressivem Tarif.
- In erster Linie haftet das Geschäftsvermögen und ergänzend das Privatvermögen.
Halteform Aktiengesellschaft / Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Die Anlagestrategien Handel und Entwicklung sprechen für eine AG oder GmbH. Günstigere Steuersätze am Wohnort im Gegensatz zum Belegenheitsort sprechen grundsätzlich für eine AG oder GmbH. Durch die Einbringung von Liegenschaften wird das Unternehmen mit angemessenem Eigenkapital ausgestattet, wobei die Differenz zur Bankfinanzierung mit einem Passivdarlehen abgedeckt werden kann. Es müssen allenfalls latente Steuern in Kauf genommen werden.
Vorteile
- Aufgrund von Abschreibungen und Grossrenovationsaufwendungen kann der steuerbare Gewinn wesentlich reduziert werden.
- Verlustverrechnung und –vorträge, die es im Privatvermögen nicht gibt.
- Proportionaler Steuertarif in der Gesellschaft.
- Die Haftung ist beschränkt.
Nachteile
- Die jährlichen Verwaltungskosten (Buchhaltung) und Administrationsaufwand (GV, Sitzungen) sind höher als im Privatvermögen.
- Bei Verkauf der Aktienmehrheit liegt eine wirtschaftliche Handänderung über das ganze Immobilienportfolio vor, was Grundstückgewinnsteuern auslöst.
Dieser Artikel wurde im Newsletter Ausgabe 2, 2014 der Clientis Beratungszentrum veröffentlicht.
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